印發《關于做好居住社區物業管理工作提升群眾滿意度的實施方案》的通知

各相關部門、各村（社區）、各物業公司：

經街道領導同意，現將金港街道《關于做好居住社區物業管理工作提升群眾滿意度的實施方案》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。

附件：金港街道物業管理工作領導小組成員名單附件

                    張家港市人民政府金港街道辦事處

2024年4月30日

（此文件公開發布）

關于做好居住社區物業管理工作提升群眾滿意度的實施方案

住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城市安全運行和社會穩定。為進一步滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，提升住宅小區居民滿意度，依據《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《蘇州市住宅區物業管理條例》《進一步加強全市物業管理工作的意見》（張政發規〔2023〕4號）、《關于做好居住社區物業管理工作提升群眾滿意度的實施意見》（張物管辦〔2024〕1號）等法律法規和政策文件，現就加強和改進住宅物業管理工作通知如下：

一、強化責任落實，形成聯動高效工作格局

（一）成立專項工作機構。成立金港街道物業管理工作領導小組，辦公室設在社會事業辦，辦公室主任由單松萍同志兼任，落實物業管理監管力量，建立健全居住社區綜合治理工作制度，及時研究解決住宅物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，為業主提供基本服務。（責任部門：街道社會事業辦）

（二）嚴格綜合監督執法。各村（社區）在小區顯著位置公示各部門職責及投訴舉報聯系電話。街道物業管理、綜合執法部門牽頭，各行業主管部門配合，成立聯合執法小組，建立快速反應機制，定期開展綜合執法進小區行動，及時查處物業管理區域內各類違法違規行為，3個月內落實整改閉環。重點治理內容包括：

（1）依法查處損害、侵占物業管理范圍內城市綠化的行為；依法查處在物業管理范圍內違規設置戶外攤點的行為；依法查處擅自設置戶外廣告的違法行為；依法加強對物業管理范圍內粘貼、涂寫、散發小廣告等行為的查處；依法查處未經規劃批準擅自搭建的建（構）筑物或者其他設施；未按垃圾分類要求傾倒或處置各類垃圾等環境污染行為。（責任部門：街道綜合行政執法局）

（2）依法處置物業管理區域內堆放爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質等違反安全規定的物品；依法處置任意封堵小區出入口等行為；依法處置違規停放大型客（貨）車輛、危險化學品車輛以及物業管理區域內“僵尸車”等行為；依法加強出租房屋管理，對違規出租行為進行查處；查處不文明養犬、高空拋物等問題。（責任部門：市公安局港區派出所、南沙派出所）

（3）查處小區內居民違規使用瓶裝燃氣等違法違規行為；影響房屋使用安全、違規進行住宅室內裝飾裝修。（責任部門：街道建管辦、消防安全專項治理機制辦）

（4）指導監督生活污水規范化排放。（責任部門：街道建管辦、農村工作辦）

（5）查處市場監管部門職能領域內的無證經營；查處電梯使用單位未落實主體管理責任、維保單位未按照安全技術規范開展維保、檢驗檢測單位未按規范開展檢驗檢測等違法違規行為；查處物業管理中亂收費等行為。（責任部門：保稅區市場監管局）

（6）查處物業管理區域及周邊商業經營性單位因使用空調器、冷卻塔、風機、發電機等可能產生社會生活噪聲的污染設備、設施的超標排放行為，以及工業噪聲、廢棄超標排放等環境污染行為，配合查處物業管理區域內商業經營性場所超標排放油煙廢氣等行為。（責任部門：街道應急管理局）

（7）查處物業管理區域內電動車違規停放充電、占用堵塞消防通道，消防設施設備存在重大安全隱患等問題。（責任部門：街道消防安全專項治理機制辦）

二、堅持黨建引領，提升居住社區基層治理效能

（一）推進“紅色物業”提質擴面。以黨建引領，以解決群眾實際問題為重點，將小區治理和服務工作延伸到片、到戶、到人，有力推動文明建設和長效治理，做到有小區的地方就有物業管理，有物業管理的地方就有黨建引領，力爭2024年做到“紅色物業”全覆蓋。（責任部門：街道黨群辦、社會事業辦、社會治理辦）

（二）構建“四方協同”治理機制。在街道黨工委的領導下，進一步推進“精網微格”建設，依托治理微網格，建立物業管理重大矛盾糾紛情況排查清單，加強風險預警，強化處置督辦。成立共駐共建單位、法院、公安、政法綜治等部門共同參與的小區議事協調委員會，建立健全工作聯席會議制度，協商解決物業管理過程中的重點、難點問題，形成基層治理合力。（責任部門：街道社會治理辦、綜合行政執法局、港區派出所、南沙派出所）

（三）建設“紅色物業·住區驛站”物業行業新時代文明實踐點。根據《張家港市物業行業新時代文明實踐工作的實施方案》,整合小區資源，利用小區物業用房、核酸檢測亭等，指導居民小區建設“紅色物業·住區驛站”。常態化開展張家港市物業行業志愿者聯盟活動，如垃圾分類、文明樓道等新時代文明實踐活動。（責任部門：街道黨群辦、宣傳文明辦）

三、關注民生需求，切實提高市民群眾獲得感

（一）推進老舊小區物業管理全覆蓋。根據《張家港市老舊小區物業管理全覆蓋實施方案（2023-2025年）》（張政辦〔2023〕28號）,金港街道在推動落實初始物業管理的基礎上，逐步提高物業管理全覆蓋工作標準，以居民實際需求為導向，推進小區管理從政府托底型初始物業管理向市場化專業型物業管理轉變，打造物業管理示范引領項目。

（1）拓展管理經費渠道，將推動物業管理全覆蓋工作結合城鎮老舊小區改造同步開展，通過整合部分經營性公共用房或改造可收費公共停車位等方式，增強城鎮老舊小區“造血”功能，用于貼補物業管理經費。（責任部門：街道建設管理辦、社會事業辦）

（2）樹立有償服務理念，加大對居民購買物業服務的宣傳引導力度，逐步培養和提升居民繳納物業費的意識。通過引導激勵過渡方式形成業主自我消費、自我選聘物業服務企業的良性機制，逐步向市場化物業管理過渡。（責任部門：街道社會事業辦）

（二）推進居民小區公共區域、公共設施設備維修更新。

根據《蘇州市住宅區物業管理條例》的要求，加強對本轄區物業管理工作的指導、協調和監督。

（1）指導和監督物業企業依法履行義務，按照物業服務合同的約定加強對公共區域、公共設施設備的巡查，加強日常維護，制定年度維修更新方案，報送業主委員會（或物業管理委員會，沒有業主自治組織的報送社區）。（責任部門：街道社會事業辦、建管辦）

（2）指導和監督業主大會業主委員會依法履職，對物業企業日常巡查維護中發現的公共區域、公共設施設備需要維修的，應當督促業主委員會會同物業服務企業及時制定維修方案，落實維修。涉及動用維修資金2000元以下且單戶分攤未超過50元的（如小區門頭、公益性文體設施、集中宣傳設施等公共設施的小修）,經業主委員會審核同意及社區見證的適用簡易程序（相關資料公示7天后申請使用）。電梯、水泵、消防、外墻等發生危機房屋安全等緊急情況無法按一般流程使用維修資金的，社區見證后應及時督促物業企業按照應急使用流程，先行對住宅共用部位、共用設施設備實施應急維修和更新改造。（責任部門：街道社會事業辦、建管辦）

（三）推進物業服務信息公開。按照《蘇州市住宅區物業管理條例》要求，督促住宅小區在物業管理區域內顯著位置公告更新物業管理信息，公示內容包括：

（1）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等應常年公告并及時更新；（2）公共收益收支情況每半年公示一次，由物業企業代管的，物業企業應當單獨建賬；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設公共收益賬戶，按照相關規定開展的各類財務審計結果應當按要求進行公示；（3）物業共用部位、共用設施設備水電費及分攤情況應當每半年公告一次；（4）針對使用維修資金維修的項目及時公示維修資金使用情況、征詢意見結果等，做到公開透明。對未落實信息公示的小區要求限期整改，整改不到位的，指導業主大會啟動選聘物業企業流程。（責任部門：街道社會事業辦）

四、強化行業監管，提升物業服務品質

（一）完善物業服務質量考評機制。實施住宅小區物業項目綜合考評，參照我市物業項目考評細則，結合街道實際情況，因地制宜，制定完善街道住宅小區物業服務評價細則，對住宅小區物業服務進行多維度、全方位考核評價，加大考評結果公開和應用力度，促使轄區住宅小區居住品質整體提升。對進入我市“紅榜”項目的物業服務企業進行表彰，鼓勵其做大做強；對進入我市“黑榜”項目的物業服務企業，采取約談、限期整改、限制投標等措施進行懲戒，對連續進入“黑榜”項目的物業服務企業逐步清退出街道物業服務市場，并作為物業招標和物業服務企業選聘的重要依據。（責任部門：街道社會事業辦）

（二）組織開展專項監督檢查。開展物業管理專項督查以及“雙隨機”檢查工作，聘請第三方專業機構、專家進行物業服務“全過程”項目檢查。對企業不符合要求的責令限期改正，下達督辦通知，規定時限未整改到位的，將納入企業不良信息，并予公示，采取嚴厲的懲戒措施，維護廣大業主的合法權益。對多次檢查仍整改不到位的小區，由街道物管部門指導社區通過業主大會啟動選聘物業企業流程。（責任部門：街道社會事業辦）