【主持人】
各位網友，上午好！由張家港市人民政府辦公室和張家港市融媒體中心（傳媒集團），聯合打造的“港城會客廳”網絡直播在線訪談欄目又與大家見面了。
近年來，張家港市在推動土地二級市場交易及管理等方面進行了積極探索，為了進一步規范和完善我市工業用地二級市場管理，今年1月，我市出臺了《張家港市工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》，不僅明確了工業用地二級市場交易管理的新要求，更是推動我市工業用地二級市場管理再上新臺階。
今天，我們非常榮幸地邀請到了張家港市自然資源和規劃局局長孫建華、副局長錢剛，為廣大市民解讀我市工業用地二級市場管理相關政策。
【主持人】
孫局長，您好，歡迎您做客我們《港城會客廳》。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
主持人好，各位網友，大家好！
【主持人】
錢局長，您好，也歡迎您來到《港城會客廳》。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
主持人好，各位網友，大家好！
【主持人】
我們都知道，產業是經濟發展的重要支撐，土地要素保障是產業健康發展的前提，進一步規范和完善我市產業用地二級市場管理，促進土地要素順暢流通，是推動我市經濟社會高質量發展的重要保障。《張家港市工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》是我市今年出臺的首個規范性文件，孫局能否介紹一下，出臺該《辦法》的背景和意義？
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
好的，主持人。二級市場管理辦法的制定是全面貫徹黨的二十大精神，建立城鄉統一建設用地市場的要求，有利于進一步規范和完善我市工業用地二級市場管理。
2019年7月，國務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》，明確要求充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，堅持問題導向，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產統一登記為基礎，與國土空間規劃及相關產業規劃相銜接，著力完善土地二級市場規則，健全服務和監管體系，提高節約集約用地水平，為完善社會主義市場經濟體制、推動經濟高質量發展提供用地保障。
2020年7月，江蘇省人民政府辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》，要求各地落實政府主體責任，建立多部門參加的聯動機制，明確職責分工，壓實工作責任，完善配套制度，強化保障，有序推進二級市場建設。
2022年9月，蘇州市人民政府印發《關于進一步完善我市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見的通知》，進一步明確了蘇州國有建設用地二級市場管理的相關要求。
為了進一步規范和完善我市工業用地二級市場管理，我們結合我市產業需求，針對我市工業用地二級市場管理，出臺了《張家港市工業用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》，辦法于2024年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。
【主持人】
剛才孫局提到這次的管理辦法是針對我市工業用地的，那么交易方面有什么需要特別注意的嗎？
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
有的，我們的管理辦法主要適用我們張家港市的工業用地，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。需要注意的是，工業用地使用權的轉讓、出租、抵押，應符合相關法律法規，滿足土地出讓批準文件及合同約定的交易條件。涉及司法處置的，對擬處置工業用地有規劃要求、產業準入條件、投資發展監管要求的，相關主管部門及屬地區鎮應配合司法機關在拍賣公告中做好特別提示，因此在競拍這類司法處置的工業土地時，我們相關企業主也尤其要注意其中的產業準入要求。在交易方式上，交易雙方可自行協商交易，也可委托蘇州市土地二級市場管理服務平臺公開交易，達成交易一致意見后，在我們資規局鑒證下簽訂土地使用權二級市場交易合同。
【主持人】
孫局，剛才聽您介紹，我們工業用地二級市場管理主要針對轉讓、出租、抵押三種情形，那么，先請您給我們講講轉讓方面的情況吧。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
好的，主持人。轉讓的方式有許多種，在這里，我們將各類導致工業用地使用權轉移的行為都視為工業用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的工業用地使用權轉移。為了避免以后出現產權糾紛，工業用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權應一并轉移。
需要注意的是，我們工業用地轉讓是有一定的前提條件的，有下列情形之一的，都不能轉讓：
（1）權屬有爭議的；
（2）未取得不動產權證書或無法提供其他權屬證明材料的；
（3）司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設用地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權的；
（4）共有土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權，未依法經其他共有人同意的；
（5）未達到法定土地開發要求的；
（6）不符合出讓條件約定的轉讓要求的；
（7）國有企業、行政事業單位及下屬企業建設用地使用權轉讓，未經國資主管部門批準的；
（8）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
【主持人】
孫局，請您介紹一下大家比較關心的劃撥工業用地轉讓和出讓工業用地轉讓，兩者有何不同呢？
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
針對不同方式取得的工業用地，轉讓的要求也不一樣。
以劃撥方式取得的工業用地使用權轉讓，土地用途在符合規劃的前提下，需經市政府依法批準，受讓方需依法依規補繳土地出讓款。
以出讓方式取得的工業用地使用權轉讓，在符合相關法律法規規定和出讓條件等約定的前提下，充分保障交易自由，原出讓條件對轉讓要求另有約定的，從其約定。
【主持人】
孫局，除了您剛才提到的這些，我們企業主在轉讓的時候，還有哪些需要注意的呢？
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
轉讓前，一方面，要開展土壤污染調查。大家都知道，土壤是我們最為寶貴的自然資源，開展土地污染調查是保護土壤資源、推動土壤永續利用的重要一環。對于土壤污染重點監管單位土地使用權轉讓，轉讓前應由土地使用權人開展土壤污染狀況調查。這個土壤污染重點監測單位清單是由生態環境部門定期發布的。非土壤污染重點監管單位轉讓土地使用權時，鼓勵轉讓方、受讓方在轉讓前開展土壤污染狀況調查。另一方面，要和屬地政府簽訂好監管協議。在工業用地使用權轉讓的同時，受讓方需與市政府或省級以上開發區管委會簽訂投資發展監管協議，明確項目監管實施主體、投入產出、稅收等要求及違約處置條款。土地轉讓后，出讓條件載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。需要注意的是，土地使用權人出資比例結構及項目公司股權結構改變的，也需要約定監管指標，簽訂投資發展監管協議。
【主持人】
剛才孫局詳細介紹了轉讓的情況，那么，接下來請錢局給我們講講出租的情形吧。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
好的，主持人。工業用地使用權出租是指土地使用權人將依法取得的工業用地使用權及地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。工業用地使用權出租期限由交易雙方確定，最高不超過原土地出讓合同約定的剩余使用年限，且不得超過20年。工業用地使用權出租后，原土地使用權人繼續承擔出讓合同的權利與義務。租賃期內，因買賣等原因導致土地使用權發生轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。
【主持人】
錢局，那么抵押的情形有哪些呢？
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
好的，主持人。工業用地使用權抵押是指權利人將其土地使用權單獨或者連同地上建筑物、其他附著物在不轉移抵押財產占有的情況下作為債權擔保的行為。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該不動產折價或者拍賣、變賣該財產的價款用以優先受償。工業用地使用權抵押的，土地連同地上建筑物、其他附著物可根據需要設定多個抵押權，并在不動產登記簿中載明順位情況。
【主持人】
謝謝！通過剛才孫局和錢局的相關介紹，我們了解了工業用地二級市場管理辦法出臺的背景、意義等，相信這個辦法一定能促進我市土地要素順暢流通，為經濟社會高質量發展提供有力支撐。
接下來進入網友互動環節，網友們對工業用地交易方面也是非常關注，我們選擇了一些問題現場解答一下。有網友問，自己辦廠好多年了，這兩年由于企業經營情況發生變化，現在想把部分土地和廠房轉讓出去，有沒有什么需要注意的？這個問題請孫局回答下。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
好的。工業用地在滿足原權利人自身需要后節余的部分，在符合規劃條件、安全、消防、生態環境保護等要求的前提下，按規定辦理手續后，可通過二級市場轉讓給符合產業要求和投入產出標準的其他企業。
需要特別注意的是，工業用地分割轉讓是有前提條件的：工業用地的分割轉讓，應符合規劃設計、出讓條件約定或劃撥決定書規定，且滿足安全、消防和環保等要求；分割轉讓部分應具備獨立分宗條件，且須保證建筑功能完整性，其交通、消防、設施和建筑布局等應符合相關法律法規和規范準則的要求；擬分割宗地存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害相關權利人合法權益；涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關權利義務。
【主持人】
有網友問，自己的公司想把名下兩塊相鄰的工業用地轉給下游配套公司，最好是能合并成一塊地報建，但是這兩塊地的使用年限不同，能不能有什么辦法解決？這個問題請錢局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
有辦法解決的。界線相鄰、用途相同且具備轉讓條件的多宗地塊可合并為一宗地，并辦理轉讓。合并前各地塊土地使用年限終止日期不一致的，經權利人書面同意，可按照最近的終止日期統一確定使用年期，也可以各地塊剩余土地使用年期為基數，按各地塊土地面積加權平均的方式確定合并后地塊的土地使用年限終止日期；合并前宗地涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種建設用地使用權類型的，原則上應統一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款，合并后的土地使用年限可按各非劃撥性質地塊剩余土地使用年期加權平均確定。
【主持人】
有網友問，自己朋友資金鏈出現了點問題，項目剛建了一部分就停了，聽說投資沒達到總投資的25%沒法辦理轉讓，如果自己想接手繼續建設的話，有沒有什么好辦法？這個問題請孫局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
目前，我們已經實行工業用地預告登記轉讓制度，針對未完成開發投資總額25%的轉讓土地，按照“先投入后轉讓”原則，在確定投資開發意向后，可以為符合條件的意向投資人依法辦理預告登記，待達到轉讓條件后，再依法辦理建設用地使用權轉讓和不動產轉移登記。預告登記證明可以作為意向投資人辦理建設項目相關手續的依據，不動產登記機構需同步在原土地使用權證或者不動產證上對預告登記結果進行注記。
【主持人】
有網友問，聽說現在廠房轉讓都要跟鎮上簽監管協議，如果司法拍賣，也要簽嗎？這個問題請錢局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
要簽的。在工業用地使用權轉讓的同時，受讓方需與屬地政府簽訂投資發展監管協議，明確項目監管實施主體、投入產出、稅收等要求及違約處置條款。土地轉讓后，出讓條件載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。司法處置也屬于轉讓的一種類型，司法機關在拍賣公告中會有特別提示，競拍人也要事先咨詢、充分了解屬地政府擬處置工業用地的規劃要求、產業準入條件、投資發展監管要求，并在成交后及時與屬地政府簽訂監管協議。
【主持人】
有網友問，土壤污染重點監管單位在土地使用權轉讓時，為什么要進行土壤污染調查？這個問題請孫局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
首先，開展土地污染調查是保護土壤資源、推動土壤永續利用的重要一環。其次，根據《中華人民共和國土壤污染防治法》規定，土壤污染重點監管單位生產經營用地的用途變更或者在其土地使用權收回、轉讓前，應當由土地使用權人按照規定進行土壤污染狀況調查。這是法律法規的強制性要求，旨在確保土壤環境質量，防止污染地塊對環境和人體健康造成潛在危害。同時，通過土壤污染狀況調查，可以明確地塊在轉讓前的污染狀況，從而確定污染責任。這對于避免后續因土壤污染問題引發的法律糾紛和經濟損失具有重要意義。
【主持人】
有網友問，自己朋友的公司想把名下的一塊工業用地出租，使用權出租期限是如何確定的？有哪些限制條件？這個問題請錢局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
工業用地使用權出租期限是由交易雙方自行確定的，但受到兩個主要限制條件的約束。首先，出租期限最高不得超過原土地出讓合同約定的剩余使用年限。其次，即使原土地出讓合同規定的剩余使用年限較長，出租期限也不得超過法定最高年限20年。
【主持人】
有網友問，村辦企業名下有一塊劃撥的工業用地，現在有一家公司想要收購，需要辦哪些手續？這個問題請孫局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局局長 孫建華】
好的。首先，以劃撥方式取得的工業用地使用權轉讓，需經依法批準，在符合規劃的前提下，需由受讓方依法依規補繳土地出讓款；其次，在工業用地使用權轉讓的同時，受讓方需與市政府或者省級以上開發區管委會簽訂投資發展監管協議，明確項目監管實施主體、投入產出、稅收等要求及違約處置條款。
【主持人】
有網友問，自己將一塊工業用地出租了出去，現在想將這塊地轉讓給自己的朋友，是否可以帶租轉讓？還是需要清退原承租人？這個問題請錢局幫我們做個解答。
【張家港市自然資源和規劃局副局長 錢 剛】
可以帶租轉讓的。根據相關規定，工業用地使用權出租后，原土地使用權人繼續承擔出讓合同中的權力與義務。租賃期間，因買賣、贈與或繼承等原因導致土地使用權發生轉移的，原出租合同對承租人和新的土地使用權人繼續有效。
【主持人】
剛才，孫局、錢局給大家介紹了我市工業用地二級市場管理的相關政策，并詳細解答了網友們關心的一些問題，由于時間關系，本期訪談活動到此結束，感謝網友朋友們的踴躍參與和大力支持，也感謝兩位領導來到我們港城會客廳做客，我們下期再見！
蘇公網安備 32058202010198號
